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  le info:

La compravendita
Le Tasse
Agevol. prima casa

Difendersi dagli abusivi

Conclusione

  Le Guide:

guida all' acquisto(.pdf)

guida all' acquisto(vedi pagina)

   incontriamoci:

 
a Capri,
  in  via le Botteghe n.45

per fissare un appuntamento ed evitare attese chiamare ai numeri:
081.837.66.88
338.85.53.351

a Napoli,
in via A. De Gasperi n.33 - 2' Piano

 
081.1948.5039
340.549.48.73

  Presso il vostro domicilio?

Certamente !
basta telefonare ed accordarci

House & Home

Rugged exclusivity
By Annick Vandorpe

Published: May 20 2011 Venerdi 20 maggio 2011

.......Consequently, people looking for a Capri home should not be too fussy. “The surface area or volume of existing buildings cannot be increased,” explains Enzo Musco  from the agency Studio Musco. “Every change altering the exteriors must be approved by the municipality of Capri and the Ministry of Heritage and Culture. Because few properties are for sale, it is hard to find your dream house.” Of the property owners on the island, 85 per cent are Italian and foreign buyers are mainly from northern Europe. While the Russians have started to show interest, British and American buyers are fewer than before.

Between the island’s two towns, Anacapri is 30 per cent cheaper than Capri. The latter, situated on a ridge between Marina Grande and Marina Piccola, is the bustling centre of the island. Around the legendary Piazzetta, designer boutiques and chic terraces jostle for space. The nearby Grand Hotel Quisisana has hosted personalities from Ernest Hemingway and Jean-Paul Sartre to Sting and Tom Cruise. ....  
.....Arches, vaults and handmade stucco distinguish the local architecture. Above Marina Piccola,
Enzo Musco has a typical Caprese villa for sale at €4.5m. The recently renovated, four-bedroom house has views of the sea and the Faraglioni, the three rocks located off the south-east coast which have become a symbol of the island.

Articolo Completo

 

Sabato 05 Giugno 2010
Mercato

 Mercato in contrazione anche a Capri, .... Mentre i prezzi si mantengono stabili si allungano invece i tempi di conclusione delle transazioni immobiliari sull'isola caratterizzate da prezzi che vanno da 10 fino a oltre 20mila euro al metro: «Dall'ingresso in agenzia del cliente alla sigla del rogito si è passati da una media di 3 mesi agli attuali 6-8 mesi» precisa Enzo Musco, titolare dell'omonima agenzia d'intermediazione. Più basso il mercato di Anacapri, paese negli ultimi anni migliorato sul piano della gestione dei servizi e dell'arredo urbano dove è particolarmente attivo il mercato delle ville, con prezzi indicativi dai 10mila ai 12mila euro al metro quadrato.

Articolo Completo

 

  E gli orari dei trasporti marittimi?

Telefonate alle società di navigazione, questi sono i loro numeri:

Caremar
081.837.07.00

SNAV
081.837.75.77

Navigazione Libera
081.837.08.19
 

(Scarica in PDF)

Il mare sarà buono?

Capitaneria di Porto
di Capri
081.837.02.26
 

 

 

 

 

Per una operazione serena, scegliete un partner affidabile.


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La figura del Mediatore Professionale
(legge 39/89)
 

la figura del mediatore - Agente Immobiliare - si caratterizza per
l'indipendenza, l'autonomia e la neutralità delle sue attività, rispetto alle parti.

  •  il diritto al pagamento della mediazione all'Agente Immobiliare, sorge quando l'affare sia stato concluso per effetto del suo intervento, quando cioè la conclusione della compravendita sia in relazione causale con l'opera di mediazione da lui svolta. Per il riconoscimento del diritto alla mediazione, non è necessario l'intervento dell'agente Immobiliare fino alla conclusione del contratto essendo sufficiente che l'affare possa ricollegarsi all'opera di avvicinamento delle parti contraenti, da parte dello stesso.
  • L' Agente Immobiliare ha diritto alla mediazione da ciascuna delle parti. La percentuale della mediazione e la proporzione in cui questa è a carico di ciascuna delle parti, in mancanza di pattuizione, sono determinate secondo gli usi e consuetudini locali.

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  come sceglierlo ?

Per prima cosa, DEVE essere iscritto all' albo, tenuto presso la Camera di Commercio; tutti gli altri sono degli "abusivi" e per Legge niente è dovuto a chi non è iscritto, e se questi avesse già percepito del denaro è obbligato alla restituzione.

  Diffidare, come sempre nella vita, degli "incontri occasionali, di proposte anche via Internet, di sedicenti agenzie immobiliari che si nascondono dietro nomi esotici o sigle, ma che non evidenziano
chi è il titolare, la sua iscrizione all' albo,
dei recapiti fissi, ed altre amenità simili ....
Vi potrete fidare? Beh, la scelta finale tocca sempre a voi ..., ma se sono rispettati almeno i requisiti precedenti, penso proprio di si... Ricordate che il "vero agente immobiliare" è responsabile della correttezza delle operazioni che svolge, garantisce per le firme apposte in sua presenza, etc.


 

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Aspetti Fiscali della Compravendita
(Per fornire i dati aggiornati relativi alle tasse, imposte, etc.
da considerare ai fini delle compravendite immobiliari)

 

  La compravendita

Soggetti

Venditore

Agenzia

Acquirente

 

Venditore

Il venditore è colui che mette in vendita l'oggetto della compravendita.

Compiti del venditore sono:

  • GARANTIRE CHE L'IMMOBILE SIA IN REGOLA SOTTO IL PROFILO IPOTECARIO E CATASTALE ; ciò significa che deve fornire la documentazione necessaria in relazione al titolo di proprietà (attenzione se si tratta di una donazione: può essere soggetta a revoca), licenza o concessione edilizia, certificato di abitabilità, regolamento condominiale (dove esiste), certificato catastale ed eventualmente domanda di condono edilizio (che però di per sé non è garanzia di sanatoria) con le relative ricevute di pagamento.
  • GARANTIRE L'IMMOBILE DA VIZI ; il venditore è responsabile dei vizi dell'alloggio e, se taciuti all'acquirente, ne deve rispondere anche davanti al Tribunale risarcendo il danno. A sancire questa linea è la sentenza n° 8338/1998 della Corte di Cassazione. Quindi, un grave difetto, anche proveniente da altre proprietà, se già esistente al momento della compravendita, non può essere nascosto.
  • GARANTIRE L'IMMOBILE DA EVIZIONE ; il termine indica che il venditore garantisce all'acquirente che nessun altro può vantare diritti sull'immobile in oggetto. In sostanza, si deve trattare di un immobile di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie.
  • GARANTIRE CHE I COMPROPRIETARI SIANO D'ACCORDO ; solo se tutti i comproprietari hanno firmato il contratto sarà possibile vendere l'alloggio (sentenza della Corte di Cassazione n° 7481/1993). L'adesione mancata da parte di uno solo dei comproprietari blocca tutto il procedimento, rendendo possibile solo risarcimenti. Anche in caso di comunione legale dei beni è indispensabile che l'atto sia firmato da entrambi i coniugi.

Agenzia

  • L'agenzia deve fare sottoscrivere la PROPOSTA UNILATERALE DI ACQUISTO O VENDITA che ha la funzione di garantire l'agente sulla serietà dell'incarico affidatogli. D'altro canto, l'agente per pretendere un compenso dovrà risultare iscritto all'apposito ruolo dei mediatori presso la Camera di commercio.
  • Il potenziale acquirente, o venditore, dell'immobile dovrà verificare l'esclusività o meno dell'incarico, la sua durata, l'importo della provvigione e le eventuali spese da rimborsare all'agenzia per le attività di pubblicità che, salvo patto contrario, possono essere richieste a prescindere dalla conclusione dell'affare.
  • La provvigione, in genere, è il 3% del prezzo della compravendita e viene corrisposta sia dall'acquirente sia dal venditore, ma ricordiamo che, per favorire la concorrenza, la Commissione antitrust ha per ora vietato tariffe minime e massime da rispettare. Tale percentuale va, dunque, concordata preventivamente e nell'ipotesi che ciò non sia stato fatto, è possibile rivolgersi alla giunta costituita presso la Camera di commercio del luogo nel quale l'affare viene concluso.

Acquirente

I compiti dell'acquirente, oltre quello di controllare la documentazione fornita dal venditore, riguardano:

  • CONDOMINIO ; il compratore deve controllare che le spese condominiali siano state regolarmente pagate perché le spese insolute del vecchio proprietario gravano anche sul nuovo proprietario. L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento per evitare di trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non è stato convocato.
  • PROFILO FISCALE DELL'IMMOBILE ; se l'immobile proviene da una successione la cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato ha il "privilegio" sull'immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento, può creare non pochi problemi all'acquirente. Lo Stato ha il "privilegio" sugli immobili sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri (Codice Civile, art. 2771). Il fisco può soddisfare i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale limite sale a cinque anni dalla data di registrazione, per l'Invim il limite è di cinque anni dalla data di presentazione della dichiarazione. Dunque, per evitare sgradevoli sorprese, l'acquirente dovrà verificare presso i vari uffici finanziari e comunali le informazioni a riguardo sia per verificare l'avvenuto pagamento sia per controllare la congruità dei valori dichiarati.
  • VENDITORE ; se si acquista da soggetti che (in ipotesi) possono fallire (ad esempio, costruttori, commercianti ecc.), bisogna dichiarare sempre l'intero prezzo ed effettuare la trascrizione del compromesso. Infatti, in caso di fallimento, i beni alienati dal venditore negli ultimi due anni possono essere revocati e l'acquirente, divenuto così creditore, si insinuerebbe nella procedura fallimentare per l'importo dichiarato nell'atto della compravendita.
  • CONDONO ; non è raro il caso in cui sull'immobile oggetto di compravendita penda una domanda di condono edilizio. Ciò non significa che si debba rinunciare all'acquisto; l'importante è prendere tutte le precauzioni e soprattutto prevedere esplicitamente diritti e doveri delle parti nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta dall'autorità competente. Non tutti gli abusi, infatti, possono essere sanati e quindi il rischio maggiore è di dover successivamente eliminare l'abuso commesso dal precedente proprietario, o di vedersi letteralmente demolire parte del bene acquistato. Pertanto, il rigetto alla domanda di sanatoria relativa ad una costruzione abusiva, in fase di contratto preliminare di compravendita, provoca la risoluzione del contratto o, se lo si desidera, la riduzione del prezzo, decurtato delle parti non condonate.

 

Le fasi della compravendita

Il compromesso

 

Quando si decide di acquistare una casa, di solito si procede alla stipulazione del compromesso (o contratto preliminare): un accordo di base che obbliga le parti a sottoscrivere in un momento successivo il contratto definitivo o rogito. Il compromesso si inserisce a trattativa sostanzialmente conclusa e definita ma, in genere, è a sua volta preceduto dalla cosiddetta proposta d'acquisto che le agenzie immobiliari, di regola, fanno sottoscrivere all'acquirente contestualmente al versamento di una piccola caparra al fine dichiarato di "fermare l'affare". Il compromesso - trascritto o meno che sia - non produce l'effettivo passaggio di proprietà. Dunque, il venditore rimane proprietario e l'acquirente non diventa tale sino al contratto definitivo.


Contenuto del compromesso

 

  • Tale atto deve contenere una serie di importanti indicazioni: le caratteristiche dell'immobile, il prezzo, eventuali rateazioni e la data di consegna dell'immobile. Inoltre, in caso di acquisto con mutuo bancario, sarà bene che l'acquirente specifichi che i soldi che si impegna a versare provengono dalla banca in modo da tutelarsi nel caso in cui non riesca a ottenere il mutuo. In ogni caso, deve essere chiara la volontà di concludere l'affare.
  • È possibile inserire, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
  • Talvolta le firme del preliminare da parte di venditore e acquirente non sono apposte sullo stesso documento. In questo caso, la dichiarazione dell'acquirente vale come accettazione di quella del proprietario se rispetta determinati requisiti: tempestività, conformità rispetto ai requisiti richiesti, forma dovuta.

Caparra

Quasi sempre, in occasione del compromesso, l'acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria , quale manifestazione reciproca dell'impegno preso a concludere il contratto definitivo. Tale importo non segue una regola fissa, ma solitamente è fissato tra il 10 e il 25% del prezzo complessivo di compravendita; in ogni caso non supera un terzo del prezzo concordato.

Se tutto andrà come previsto, se cioè la vendita si farà, quanto pagato a titolo di caparra sarà computato quale acconto del prezzo.

Se sarà inadempiente il venditore, l'acquirente avrà diritto di ottenere il doppio della caparra (Codice civile, art. 1385).

Se ad essere inadempiente fosse invece l'acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra, fatto salvo il principio che la parte che vuole adempire può chiedere (giudizialmente) l'esecuzione coattiva del contratto e quindi conseguire materialmente quanto promesso.

Mancanza dell'accordo

 

Nel caso in cui sia il venditore che il compratore non siano d'accordo a stipulare il contratto definitivo, non sorgono problemi, dato che le parti manifestano la stessa intenzione di sciogliere il contratto (Codice civile, art. 1372).

Le parti devono solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro stipulato, rinunciando a future contestazioni. E' il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso, che generalmente viene riportato nello stesso compromesso al quale si riferisce, oppure, se fatto con atto separato, contiene tutti gli elementi fondamentali presenti nel compromesso.

Nel caso in cui sia solo una delle parti a voler sciogliere il preliminare, la situazione si complica.

Se una sola delle parti non rispetta gli impegni presi, per esempio rifiutandosi di concludere il rogito, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del contratto.

Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte del Giudice di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato l'impegno.

Nel secondo caso - la risoluzione del contratto - il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo, e che sarà condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno causato all'altro contraente.

Rogito

 

In base all'art. 1350 del Codice Civile il rogito deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto con l'intervento di un notaio a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra concordata.

Il Notaio

 

Il notaio è un libero professionista che lo Stato investe di una funzione essenzialmente certificativa. L'obbligo di rivolgersi al notaio deriva dall'impossibilità, in caso di semplice scrittura privata, di procedere alla trascrizione dell'atto alla Conservatoria, formalità alla quale è connessa la sicurezza dell'acquisto. Ma, ancor prima, l'attività del notaio (normalmente di fiducia del compratore) permette di accertare, con visure ipotecarie e catastali, il corretto accatastamento e la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti e altri diritti di terze persone estranee al contratto. Questi accertamenti sono obbligatori e il notaio chiede al venditore la documentazione necessaria (precedenti contratti, descrizione catastale e eventuali atti ipotecari) per procedere rapidamente e con certezza ai controlli.

Anche se il notaio è responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso (sentenza della Corte d'appello di Milano n° 1941/1997) è comunque opportuno per l'acquirente chiedere espressamente al notaio se ha eseguito tutti gli accertamenti ipotecari.


Il prezzo da indicare

Nel momento della stipulazione del rogito, sia il compratore che il venditore devono dichiarare il prezzo dell'immobile, sulla base del quale sarà effettuata la tassazione.

Occorre tenere presente che, qualora il valore dichiarato nell'atto sia inferiore ai parametri previsti dalla legge, è possibile andare incontro al cosiddetto accertamento di maggior valore, con tutto ciò che ne consegue in termini di contenzioso e di eventuali sanzioni. Viceversa, l'amministrazione finanziaria non può rettificare il valore dichiarato, se esso è superiore a quello che risulta dalla moltiplicazione della rendita catastale (già attribuita o presunta) per 100; ad eccezione delle categorie catastali A/10 e C/1 la cui rendita catastale, invece, va moltiplicata, rispettivamente, per 50 e per 34. Dal '97, però, tali valori devono essere ulteriormente aumentati del 5%.


Il pagamento

Per le norme antiriciclaggio sono vietati i pagamenti in contanti di importo superiore a 10'000 euro. Pertanto, gli assegni per cifre superiori dovranno essere muniti obbligatoriamente di tutti gli elementi richiesti (in particolare la data e il nome del beneficiario) e muniti della clausola "non trasferibile". Le conseguenze per l'emissione di assegni non completi di tutti questi elementi sono anche di natura penale. Le spese del contratto definitivo e quelle accessorie sono a carico del compratore. Può comunque essere stabilita dalle parti una diversa ripartizione. La tariffa notarile è pubblica, stabilita dallo Stato ed integrata da delibere dei Consigli notarili di appartenenza. Essa varia per importo economico dell'atto e può ulteriormente variare in caso di particolari difficoltà nella preparazione e redazione dell'atto. Altri oneri certi sono quelli fiscali: imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Il notaio può informare l'acquirente di tutte queste spese che costituiscono una parte obbligatoria della somma destinata all'acquisto.


Dopo il rogito

 

Successivamente alla stipulazione del rogito il venditore deve:

Comunicare alla Questura, entro 48 ore, il trasferimento dell'immobile. Nei Comuni dove manca la Questura la denuncia deve essere inviata ai Vigili Urbani oppure al Sindaco. Le sanzioni per la mancata comunicazione sono previste dalla legge antiterrorismo del 1978.

Compiti del compratore sono:

  • Provvedere alle volture dei contratti quali luce, telefono, acqua e gas.
  • Provvedere alle variazioni anagrafiche circa l'indirizzo, la tassa di smaltimento rifiuti, l'ICI ed eventualmente la residenza.

Dopo aver compiuto tutti gli atti sopra citati - vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito - si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile (proprietà, metri quadrati, dati catastali).

 

Le tasse sulla compravendita

 

Le tasse sul venditore
L'onere fiscale per il venditore riguarda le spese da sostenere per:

  • LA RELAZIONE TECNICA ;
  • LA PRODUZIONE DI EVENTUALI CERTIFICATI ;

Le tasse sulle transazioni immobiliari dal 1º gennaio 2014

 

Tasse dell'acquirente

Queste le novità sulla tassazione sulle transazioni immobiliari
a partire dal I' Gennaio 2014.

prima casa venduta da privato (1.236 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore imponibile):
registro: dal 3 al 2%
ipotecaria: da 168 a 50 euro
catastale: da 168 a 50 euro

seconda casa venduta da privato (900 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 7 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

ufficio/fabbricato strumentale venduti da privato --> le variazioni sono le stesse della seconda casa

ufficio acquistato da onlus a un privato (aumento di 8.596 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal da 168 euro al 9% (9.000 euro)
ipotecaria: da 168 a 50 euro
catastale: da 168 a 50 euro

terreno edificale venduto da privato (risparmio 1.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dall'8 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

terreno agricolo venduto da privato (risparmio di 8.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 15 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

edificio storico artistico venduto da privato non prima casa (aumento di 3.100 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
registro: dal 3 al 9%
ipotecaria: da 2.000 a 50 euro
catastale: da 1.000 a 50 euro

seconda casa venduta da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 10%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

prima casa venduta da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 4%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

terreno edificabile venduto da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 21%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 168 a 200 euro
catastale: da 168 a 200 euro

capannone venduto da impresa (diminuzione di 3.568 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile)
iva: resta al 21%
registro: da 168 a 200 euro
ipotecaria: da 3.000 a 200 euro
catastale: da 1.000 a 200 euro

Agevolazioni prima casa

Chi acquista una prima casa non di lusso entro un anno dalla vendita dell'abitazione principale per la quale ha beneficiato dell'applicazione delle aliquote agevolate (registro o Iva al 4%) ha diritto a uno sconto dalla tassa di registro o dall'Iva pari a quanto corrisposto in relazione al precedente acquisto agevolato. La norma è contenuta nella legge collegata alla Finanziaria '99 (legge n° 448/1998, art. 7, comma 1) e vale per gli acquisti effettuati dopo il primo gennaio '99 se sono rispettati i requisiti per la prima casa (vedi la domanda successiva) e indipendentemente da quando si era acquistato la casa venduta.

Lo sconto può essere scomputato sulla stessa imposta di registro per il nuovo immobile, per l'intero importo delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, oppure come detrazione Irpef, ma se si paga la cifra intera senza usufruire del beneficio non sono previsti rimborsi.

Requisiti dell'immobile

 

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'immobile deve:

  • NON ESSERE DI LUSSO (situazione in cui ricade la gran parte delle abitazioni);
  • ESSERE UBICATO NEL COMUNE IN CUI IL PROPRIETARIO HA LA RESIDENZA o in quello in cui svolge la propria attività. Per i cittadini emigrati all'estero l'immobile può essere ubicato in qualunque Comune d'Italia.

Possono godere di agevolazioni anche le pertinenze (cantine, garage e posti auto) seppure acquistate successivamente, purché limitatamente a una unità per tipo (per esempio, un solo garage e una sola cantina).

Requisiti del proprietario

Le condizioni relative al proprietario sono:

  •   Non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa d'abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa.
  •   Può anche avere già usufruito delle agevolazioni per l'abitazione principale, ma, se si trova nelle condizioni appena esposte, può usufruirne nuovamente.
  •   Anche i minori possono conseguire lo "sconto" fiscale nell'acquisto dell'abitazione principale. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza n° 10247/1994). Naturalmente la dichiarazione di possedere i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni saranno rese dai genitori che esercitano la patria potestà, ma saranno riferite alla posizione patrimoniale dei minori-acquirenti.
  •   Non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa d'abitazione nel Comune in cui effettua l'acquisto agevolato;
  •   In caso di acquisto dell'immobile da parte di più persone (ad esempio, in comunione di beni), la presenza dei requisiti per accedere ai benefici fiscali è sufficiente anche in uno solo degli acquirenti (sentenza della Corte di Cassazione n° 7762/1997), fermo restando che tali benefici si applicano solo sulla quota di possesso di colui che risponde ai requisiti.

 

 

 

Tasse sulla proprietà

 

Le principali tasse che gravano sul proprietario, o qualunque altro titolare di diritti reali (usufruttuari, possessori del diritto di abitazione, di superficie, ecc) sono:

  • IRPEF ; per determinare quanto i proprietari devono pagare bisogna fare riferimento alla rendita catastale dell'immobile con le tariffe d'estimo rivalutate al 5%. Il valore espresso in lire che ne viene determinato concorre alla formazione del reddito imponibile. L'aliquota d'imposta varia in base al reddito complessivo dichiarato dal contribuente.
  • TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI (TARSU) ; in base alla legge n° 915/1982 ed al decreto legislativo n° 507/1993 capo terzo, entrati in vigore dal 2000, la tassa smaltimento rifiuti è diventata un corrispettivo per un servizio pubblico ed è stata suddivisa in due parti: una quota fissa, calcolata sui metri quadri dell'immobile e sul numero delle persone che vi abitano, e una quota variabile in base all'effettiva produzione di rifiuti. Chi autocertifica di non utilizzare le pertinenze del proprio immobile può evitare di pagare la tassa su queste superfici.

ICI; l'ammontare del tributo si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i consueti moltiplicatori (100 per le abitazioni, 50 per gli uffici, 34 per i negozi) e quindi per l'aliquota stabilita ogni anno dal Comune di appartenenza. Caratteristica propria dell'Ici è di essere dovuta per l'anno stesso in cui si paga. Pertanto si comincia a pagarla già nell'anno
di acquisto e si smette dall'anno in cui si vende.

Scarica la  guida all' acquisto

Per eventuali quesiti potete inviare una email. 

 

Data: 06/01/2007 Fonte: miaeconomia.it
img4.jpg         Vademecum    contro    
  i falsi agenti immobiliari

Comprare casa da oggi diventa più sicuro. Arriva infatti un vero e proprio vademecum con il chiaro intento di mettere in guardia i consumatori dai falsi agenti immobiliari . La novità è che a redigerlo è stata la Fiaip, la federazione italiana agenti immobiliari professionali che rappresenta circa 11mila agenti in tutta Italia.

Sono cinque gli aspetti che ogni acquirente di un immobile deve osservare durante le trattative, sostengono dalla Federazione. Anzitutto, l’abilitazione professionale dell’agente immobiliare, come si fa? “Semplice – spiega Franco Arosio, presidente della Fiaip – basta farsi mostrare il tesserino e verificarne gli estremi”. Già, perché per svolgere questa professione ci si deve iscrivere a un apposito ruolo tenuto presso le Camere di Commercio, iscrizione che avviene, sia per chi svolge l’attività privata che per una società, al superamento di un esame. Non solo, l’agente immobiliare deve dotarsi di una polizza assicurativa per responsabilità professionale a beneficio della sua clientela.

Attenzione, dunque, agli abusivi : chi non è iscritto non può svolgere l’attività e in caso di segnalazione rischia di pagare una multa tra i 500 e i 2mila euro. Pertanto, geometri, avvocati, commercialisti e architetti non possono svolgere l’attività di venditore immobiliare a meno che non rinuncino all’iscrizione nel proprio albo.

Secondo la Federazione degli agenti immobiliari, i consumatori devono avere occhi aperti anche sulla modulistica. La legge, infatti, prevede che l’agente immobiliare utilizzi appositi moduli depositati presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla correttezza dei moduli usati. Perciò, è molto importante controllare accuratamente che sui documenti di incarico, proposta di acquisto, locazione vi siano gli estremi di deposito oltre ai dati di iscrizione all’albo dell’agente immobiliare. Più scrupolosa ancora la Fiaip, che ha elaborato i suoi moduli in collaborazione con le principali associazioni di consumatori.

L’intermediario immobiliare deve operare sempre con correttezza, vale a dire con imparzialità ed equidistanza dalle parti. Per questo, il primo compito di ogni agente è di fornire una corretta valutazione di mercato dell’immobile; nel caso poi gli venga affidato l’incarico deve accertarsi in tempo della situazione giuridica, urbanistica e legale dell’immobile e deve poi presentare al possibile cliente tutte le informazioni in suo possesso. Senza per questo tralasciare tutte le informazioni relative ai costi e alle incombenze fiscali e legali che comporta la compravendita.

Per quanto invece riguarda il compenso, non esiste una legge che stabilisca l’importo della provvigione, che viene perciò decisa liberamente tra cliente e agente; tuttavia, le camere di commercio periodicamente redigono degli importi indicativi. Dal 2007 poi  la provvigione pagata sarà detraibile dalle imposte fino alla concorrenza di mille euro, mentre tra le misure anti-evasione, è stato di recente imposto di dichiarare il compenso percepito negli atti di vendita con i relativi dati di iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari in modo da evitare che l’attività di intermediazione possa venire esercitata da abusivi.

Insomma, poche regole da seguire, ma efficaci per evitare fregature.

 In conclusione :

1) rifiutatevi sempre di pagare "in nero", senza che il Notaio citi nell' atto l' intervento dell' agente immobiliare, magari con il miraggio di "risparmiare l' IVA", anche perchè tali costi sostenuti, potranno essere detratti in caso di vendita successiva dell' immobile, ad abbattimento della eventuale plusvalenza.

2) esigete sempre di verificare il tesserino della persona con cui trattate, essendo frequenti i casi di "prestanome"; ovvero fate la trattativa con un NON agente immobiliare, poi vi fatturerà un agente autorizzato; anche in questo caso NULLA è dovuto, essendoci anche gli estremi per una denuncia penale, poichè ha fatto credere o ha lasciato fraintendere che fossero accompagnati non solo da un agente immobiliare, ma addirittura da un altra persona (millantato credito, appropriazione indebita di identità, truffa).

3) Non esitate a denunciare tutti gli abusi e comportamenti illeciti, segnalandoli alla Camera di Commercio di competenza, alla Guardia di Finanza, ed ai Carabinieri.

 

Cosi facendo farete un favore a voi stessi, ad altri che potrebbero trovarsi loro malgrado in una situazione analoga, ed a tutti gli Agenti Immobiliari onesti, che con competenza e dedizione svolgono il proprio lavoro anche e soprattutto nel Vostro interesse.

Grazie.

 

Solo il mediatore iscritto matura il diritto alla provvigione

Commentiamo, qui di seguito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, sezione terza, 11 giugno - 8 luglio 2010 n. 16147/10) che ha stabilito alcuni importanti principi di diritto in tema di mediazione, soprattutto dopo la modifica legislativa introdotta dal D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59., statuendo, da un lato, che la norma che ha soppresso il ruolo di cui all'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989 n. 79, non ha effetto retroattivo, ma, soprattutto, che solamente i mediatori iscritti nel registro o nei repertori tenuti dalla Camere di Commercio avranno diritto alla provvigione. La decisione nasce dalla causa che un geometra, libero professionista, promuove nei confronti di un imprenditore edile assumendo di avere svolto un'attività mediatoria per la vendita di un complesso edilizio. Il giudice di primo grado da ragione al geometra, ritenendo che nella fattispecie si versasse in una ipotesi di contratto atipico di procacciamento di affari, mentre, il giudice di appello riformava la sentenza rilevando che dalla documentazione versata in causa e dagli atti processuali emergeva trattarsi di contratto di mediazione tipica e che, di conseguenza, a norma della legge 3 febbraio 1989 n. 79 il diritto alla provvigione spettava solamente se si era iscritti al ruolo di cui all'art. 2 della stessa. Il libero professionista ricorreva per Cassazione, sostenendo, oltre al resto, che essendo intervenuto, nelle more del giudizio, il D.Lgs 26 marzo 2010, che, appunto, ha soppresso il ruolo dei mediatori, il diritto alla provvigione non era più precluso dalla mancata iscrizione del mediatore al ridetto ruolo. Il ricorso non è stato accolto rilevando gli ermellini che, quanto al citato decreto legislativo, che esso non poteva essere applicato alla fattispecie in esame, in quanto esso non contiene alcuna norma che lo renda applicabile anche ai rapporti già esauriti. Rilevano, infatti, i Giudici di legittimità: “Infatti il principio della irretroattività della legge (art. 11 preleggi), che è applicabile anche alle norme di diritto pubblico, preclude l'applicazione della nuova normativa non soltanto ai rapporti giuridici già esauriti, (come è quello in esame) ma anche a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita, qualora gli effetti sostanziali scaturenti da detta normativa siano eziologicamente collegati con un fattore causale non previsto da quella precedente. (Cass. n. 10436 del 18/07/2002)“. Ma la Corte ha pronunciato, con la sentenza in commento, un altro importante principio di diritto relativo alla disciplina della mediazione. Si legge, infatti, nella sentenza; “In ogni caso va osservato che il D.Lgs. n. 59 del 2010, art. 73, ha sì soppresso il ruolo di cui alla L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e successive modificazioni, ma non ha abrogato tale legge.
È stato, anzi, disposto che le attività disciplinate dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, competente per territorio corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993, n. 580, art. 8 e dal D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39. Il comma 6 di detto art. 73 statuisce che “Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella L. 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”.. Ciò comporta che in assenza di abrogazione della L. n. 39 del 1989, art. 6, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al D.Lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di commercio secondo l'art. 73 cit..”. La Cassazione, dunque, ha chiarito che il recente decreto legislativo ha previsto che l'esercizio delle attività disciplinate dalla legge n. 39 del 1989 sono comunque soggette alla denuncia di inizio attività previa autocertificazione e certificazione relative al possesso dei requisiti prescritti per l'esercizio dell'attività di mediazione, precisando che il sesto comma dell'art. 73 prevede ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA). Da ciò non può non derivare che in assenza di abrogazione dell'art. 6 della l. n. 39/1989, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d.lgs. n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio secondo l'art. 73 cit.. La sentenza in commento ci pare ineccepibile sotto ogni punto di vista e da la giusta e corretta interpretazione di uno degli aspetti sorti all'indomani della pubblicazione del provvedimento abrogativo del ruolo.

Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT

 


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